Кредиты в России
Главная// Наш блог// Бизнес-ипотека – тонкости и возможности

Бизнес-ипотека – тонкости и возможности

Если провести опрос среди случайных прохожих, то 90% из них будут трактовать термин «ипотека», как приобретение жилой недвижимости. Настолько насущной стала проблема покупка жилья для современных потребителей. Многим людям вовсе неизвестно, что существует коммерческая ипотека для бизнеса. Сам по себе термин «ипотека» подразумевает залог недвижимости (абсолютно любой). Давайте разберемся, как трактовка смысла сочетается с реальной практикой кредитования корпоративных клиентов под залог недвижимости.

Коммерческая ипотека – приобретение недвижимости

Проще всего рассмотреть ипотеку для бизнеса по аналогии с жилищной ипотекой. Когда юридическое лицо планирует приобрести коммерческую недвижимость, лучшим способом будет купить объект в долгосрочный кредит, не вырывая деньги из оборота. Практика определения суммы кредита схожа с потребительской ипотекой – кредит выдается в сумме от 70% до 90% оценочной стоимости объекта приобретения.

Естественно, это порождает ту же самую проблему, с которой сталкиваются потребители. Где взять остальную сумму в размере 10-30% стоимости как первоначальный взнос? Серьезному предприятию будет несложно выделить необходимую сумму для столь важной операции, но это все равно нанесет определенный ущерб бизнес процессу (недостаток оборотных средств).

Альтернативным решением является дополнительный залог уже имеющегося имущества, в приоритете – недвижимость. Лучшим вариантом будет полное обеспечение уже имеющимся в собственности залогом, но об этой схеме мы поговорим чуть позже.

Главным препятствием практике в коммерческой ипотеке является переход права собственности.
Путей решения здесь только два:

  • залог с отлагательным условием после регистрации нового собственника – банк несет непредвиденные риски, так как выдает необеспеченный кредит
  • заключение договора залога с продавцом, расчет с ним за кредитные средства, смена собственника (этот способ слишком сложен и рискован для продавца, не каждый может согласиться на такую схему)

Западная практика приобретения коммерческой недвижимости подразумевает наличие специальных фирм и агентств, выступающих гарантами подобных услуг. Часто эти фирмы находятся при банках, которые и финансируют подобные сделки. Текущее состояние коммерческой ипотеки в России не делает ее такой простой и привлекательной, такой, как стала жилищная ипотека для потребителей.

Залог для кредита

Более распространенная трактовка ипотеки для бизнеса – это залог недвижимости с целью получить кредит на цели развития предприятия. С одной стороны, это может быть как приобретение другой недвижимости – тогда мы возвращаемся к описанной ранее схеме. Другая сторона подразумевает кредит на пополнение оборотных (закуп товаров, оплата услуг) и приобретение необоротных активов (машины и оборудование).

Важно знать, что банковская практика оценки имущества в залог подразумевает применение дисконтов в размере 20%-40% от его рыночной стоимости. Оценка производится независимой организацией или внутренней службой банка.

С одной стороны, мало кому приятно передавать в залог имущество на 10 000 000 рублей, под которое можно получить всего лишь 70% от стоимости. Однако помимо цели обязать заемщика более ответственно подойти к получению и возврату кредита (не дать «слить» имущество кредитору), банк имеет и экономические обоснования применения дисконтов.

Чтобы реализовать заложенную недвижимость, банк должен понести немалые расходы:

  • оплата услуг конкурсного управляющего при банкротстве предприятия
  • затраты при постановке на баланс при взыскании и оформлении в собственность банка
  • уплата НДС при продаже новому собственнику

Если учесть все вышеперечисленные факторы, то дисконт в 30% покажется минимальной гарантией возврата долга. А теперь, учтите, что долг необходимо возвращать с процентами, которые, за длительные периоды неплатежей, могут набежать на приличную сумму. С определением залоговой стоимости разобрались, вернемся к характеристикам объекта залога.

Недвижимость является самым надежным обеспечением при любой сумме и сроках кредита. Этому есть ряд причин:

  • наличие стабильного ежегодного удорожания и растущего спроса на недвижимость
  • низкая подверженность влиянию условий внешней среды
  • обременение имущества в Росреестре (ЕГРП) и законодательная невозможность его продажи третьим лицам без согласия банка
  • широкие возможности для бизнеса (открытие собственного офиса, сдача помещения в аренду)

Банки охотно принимают коммерческую недвижимость любого вида вне зависимости от местоположения. Исключение составляют действительно удаленные от областных или районных центров объекты, но и они могут представлять ценность в случае продажи. Вопрос ликвидности здесь будет актуален с поправкой на цену.

Особенности пользования заложенным имуществом

Если вы планируете передать недвижимость в залог, будет не лишним обозначить особенности использования, когда на нее наложено обременение.

Естественно, что самостоятельно продать недвижимость у вас не получится. По крайней мере, до тех пор, пока банк не освободит объект из залога (гашение кредита или замена другим обеспечением). При крупных сделках и больших размерах помещений, может потребоваться согласие банка на сдачу недвижимости в аренду. Особенно, это касается долгосрочной аренды, которая регистрируется в ЕГРП.

Многих интересует вопрос возможности получения дополнительного кредита под залог уже имеющейся недвижимости. Если вы взяли определенную сумму, которая составляет часть залоговой стоимости, то можете получить кредит (на иные цели) на остаток свободной суммы залога. Эта процедура называется последующий залог и может быть проведена неограниченное количество раз. Главное условие – залогодержателем должен быть один и тот же банк, последующий залог недвижимости в разных организациях не практикуется.

Сложности при получении кредита

Существуют определенные условия, которые должны быть выполнены для снижения риска возникновения сложностей при взыскании банком заложенного имущества. Вот несколько тонкостей, которые необходимо знать при получении кредита под залог недвижимости и наложении обременения:

  • имущество не должно быть обременено правами и требованиями третьих лиц (ипотека, ипотека в силу закона или арест)
  • ипотека зданий допускается только при условии залога земельного участка, на котором оно находится
  • залог земельных участков сельскохозяйственного назначения допускается только вместе со всеми находящимися в нем постройками (что должно быть подтверждено справками из БТИ)
  • при залоге права муниципальной аренды земельного участка требуется согласие администрации в письменно виде

Все эти, а еще много других тонкостей замедляют скорость выдачи кредитов, ведь никто не знает, какие нюансы содержит тот или иной объект. Те же, кого не смущают длительные сроки выдачи кредита под залог, могут рассчитывать на действительно выгодные условия кредитования.

blog comments powered by Disqus

Подписаться на новости проекта

Поле не заполнено!

Рассчитать кредит

×

Спасибо!

Ваш e-mail подписан на обновления в блоге creditwiki.ru.
Теперь все самые полезные статьи и заметки будут отправляться вам на почтовый ящик.